Occupant ou Propriétaire

 

travaux

 

Quel que soit le problème, chauffe-eau en panne, robinet qui fuit ou peintures qui s'écaillent, la réglementation à prévu qui règle la facture.

C'est l'une des pommes de discorde entre propriétaires et locataires, lorsqu'il s'agit de déterminer qui financera les travaux indispensables dans le logement. Pourtant, en principe, les règles du jeu sont simples. Au départ, le propriétaire est tenu de remettre au locataire un logement décent et en bon état. Il aura donc réalisé tous les travaux ou réparations nécessaires avant la remise des clés; et veillé à ce que les équipements ( ex: le réfrigérateur ou le four, s'ils sont mentionnés dans l'état des lieux) soient en état de fonctionnement.

Si ce n'est pas le cas, le locataire n'a bien sûr pas obligation de financer les réparations. Toutefois, il peut être convenu que le nouvel occupant se charge de la remise en état, en échange d'une réduction temporaire de loyer.

Par la suite, pendant la durée du bail, le propriétaire est tenu de réaliser les grosses réparations pour maintenir les lieux en l'état. A lui, par exemple, de prendre en charge l'entretient de la toiture, des escaliers, des canalisations, le ravalement, ou de remplacer le chauffe-eau ou chaudière, si ils sont hors service. Le locataire ne peut d'ailleur pas s'opposer à ces travaux.  Mais s'ils durent plus de  40 jours, il est prévu qu'il obtienne une réduction temporaire de loyer, à condition d'en faire la demande.

De son côté, le locataire assure l'entretien courant du logement et de ses équipements, et prend en charge les réparations locatives, dont une liste, non limitative mais tout de même assez détaillée, figure dans un décret de  1987. Il s'agit, notamment, du remplacement des vitres détériorées, des piéces de serrurerie et des clés égarées, des raccords de peintures et de tapisseries, nettoyage des dépôts de calcaires dans les sanitaires et les éviers.

le cas échéant, le locataire prendra garde à ne pas oublier l'entretien courant du jardin, y compris l'élagage des arbres. A lui également de changer, lorsque cela devient nécessaire, les joints et colliers de plomberie, d'assurer l'entretien de la chaudière et du chauffe-eau, le ramonage des conduits de cheminée. En revanche, l'occupant n'a pas à financer les réparations liées à des malfaçons ou à des vices de construction. Pas plus qu'il n'a à supporter les conséquences de l'usure normale du logement, ce qui donne lieu à quelques litiges, en général en fin de bail. Si la moquette est usée, est ce par défaut d'entretien, ce qui permet d'exiger du locataire sa remise en état, ou le résultat d'une usure normal, dont il n'a pas à supporter les conséquences? La réponse est donnée au cas par cas. On juge répréhensible de détériorer une moquette posée neuve 2 ans plus tôt, alors qu'il est logique qu'après 7 ans d'occupation, elle présente un aspect usé.

Il reste à faire respecter cette réparation des frais. Par exemple, certains locataires se plaignent d'avoir du mal à convaincre leur bailleur de réaliser les travaux qui incombent. Si les 2 paries ne trouvent pas d'accord pour savoir qui doit assumer la dépense, il est préférable, avant d'aller en justice, de saisir la commission départementale de conciliation, qui rendra un avis. Faute de terrain d'entente, il faut engager directement une procédure auprès du tribunal d'instance.

Certains locataires sont tentés de faire les trvaux tout de suite, et de demander ensuite le remboursement au propriétaire. Mauvaise idée: ce dernier n'y est pas obligé, sauf si, au préalable, le locataire l'a mis en demeure de réparer l'installation défectueuse et a obtenu une décision de justice l'autorisant à engager ces frais. Ou si les travaux étaient urgents. Mais dans ce cas, le locataire ne peut prétendre au remboursement qu'à condition que le prix payé n'ait pas été excessif. Un arrêt de la Cour de cassation a rejeté le remboursement total d'une facture au motif que les travaux en cause, pouvaient êtreeffectués moins cher par une autre entreprise. De son côté, il arrive que le propriétaire fasse valoir que le locataire n'a pas correctement entretenu le logement. En général, c'est plutôt à la sortie des lieux, en fin de location, que se pose ce type de problème. Si les réparations locatives n'ont pas été effectuées, le bailleur est fondé à retenir tout ou une partie du dépôt de garantie; et si ce n'est pas suffisant, à demander en justice une indemnisation complémentaire.

Décret No 87-712 du 26 août 1987, J.O. du 30 et 3éme chambre civile, 12 juin 2001, pourvoi No 99-21-127.

(Article du magazine Dossier Familial No 393-octobre 2007) 


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