Se porter caution pour un locataire

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Lorsque vous acceptez de vous porter caution, vous vous engagez, si le locataire est défaillant, à payer à sa place. 

Un acte lourd de conséquences.


Se porter caution, un acte important

Un proche vous demande de vous porter caution dans le cadre de la location d’un appartement ?

Attention ! Il ne s’agit pas d’une clause de style à reproduire en bas d’un contrat pour rendre service à un proche, mais d’un acte important : en signant, vous prenez l’engagement envers le propriétaire du logement de payer le loyer et les charges du locataire si celui-ci, pour une raison ou une autre, ne s’en acquitte pas.

L’acte de cautionnement est le plus souvent établi sous seing privé, c’est-à-dire entre le bailleur et celui qui se porte garant.

Mais il peut aussi prendre la forme d’un acte notarié (sous la responsabilité d’un notaire).

Dans tous les cas, conservez un exemplaire du document que vous signez.



Un engagement écrit

Pour être valable, l’engagement doit répondre à plusieurs exigences.

Il doit être formulé par écrit et rédigé de votre main, sinon en totalité, du moins en ce qui concerne certaines clauses.

Il vous appartient donc de recopier sur l’acte de cautionnement le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location et d’y mentionner de façon explicite et non équivoque que vous avez conscience de la nature et de l’étendue de votre engagement.

Vous devez aussi reproduire l’article 22-1, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 précisant les conditions de résiliation de l’engagement.

Quant au propriétaire, il doit vous remettre un exemplaire du contrat de location.

Si l’une de ces formalités n’est pas respectée, le cautionnement est nul.

"En cas de litige, les juges ne se limitent pas à vérifier que l’acte comprend toutes les mentions légales obligatoires.

Ils s’assurent que la caution a reçu toutes les informations nécessaires quant à l’étendue et au montant de son engagement", insiste Me Bénédicte Bury, avocate à Paris.
 


 Tout ou partie des dettes

Généralement, vous devez vous engager pour la totalité des sommes dues par le locataire (cautionnement infini).

Dans ce cas, le propriétaire peut vous réclamer non seulement les loyers, mais aussi les accessoires tels que les charges, les intérêts de retard, les frais de mise en demeure que le locataire n’a pas réglés.

Il est toutefois possible de limiter votre engagement en mentionnant dans l’acte de cautionnement une somme maximale au-delà de laquelle vous ne serez plus garant. Dès lors, le propriétaire ne pourra pas vous réclamer des sommes supérieures à ce montant.


Cautionnement simple ou solidaire ?

Si l’engagement de garantie que vous avez signé est intitulé "cautionnement simple", vous pouvez exiger du bailleur qu’il poursuive d’abord le locataire pour se faire payer les loyers impayés (via une saisie sur salaires, par exemple).

Ce n’est qu’en cas d’échec de cette procédure que vous serez assigné en paiement.

En revanche, si vous vous êtes engagé dans le cadre d’un "cautionnement solidaire", le bailleur peut vous réclamer le paiement sans même s’adresser en premier lieu au locataire garanti.

Dans la pratique, les bailleurs exigent presque toujours une garantie solidaire.

N’oubliez pas toutefois que si le bailleur a souscrit une garantie de loyers impayés, il ne peut exiger de cautionnement.


 

Une caution limitée dans le temps

Par principe, les garanties perpétuelles sont nulles.

Vous ne pourrez donc jamais être engagé sans limitation de durée ou sans possibilité de vous dégager.

Si vous êtes engagé pour une durée déterminée (la durée du bail initial, par exemple), vous ne serez pas tenu des sommes impayées au-delà de ce délai (mais vous ne pourrez pas mettre fin à votre engagement avant le terme prévu).

Attention tout de même ! Une durée déterminée peut inclure des renouvellements de bail de trois ans en trois ans si, par exemple, la caution s’est engagée pour toute la durée de l’occupation du locataire (Cour de cassation, 1re chambre civile, 21 mars 2006, pourvoi n° 04-17.323).

En revanche, si la durée de votre engagement est indéterminée (sans indication de durée) ou s’il est donné pour la durée du bail sans autre précision, vous pourrez à tout moment retirer votre cautionnement par lettre recommandée avec avis de réception adressée au propriétaire.

Votre garantie s’appliquera alors jusqu’au terme de la période en cours (contrat initial ou contrat renouvelé).

Mais gare ! À défaut de résiliation expresse, votre engagement est maintenu au-delà du renouvellement (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-15.064).


 

Les droits de la caution

Si vous êtes poursuivi, vous disposez de moyens de défense.

En premier lieu, vérifiez que le cautionnement que vous avez signé est légal.

Puis assurez-vous que l’engagement est encore valable ou, du moins, qu’il l’était encore à la date de défaillance du locataire, et que les dettes qui vous sont imputées ont bien été prévues dans l’acte de cautionnement.

Par ailleurs, vous disposez des mêmes moyens de défense que le locataire.

Comme lui, vous pouvez avoir des raisons légales (prise en charge d’une dette prescrite, par exemple) de refuser de payer.

Enfin, si vous avez dû vous exécuter à la place du locataire, vous bénéficiez d’un recours contre lui pour récupérer les sommes versées… À vous de voir.
 


© 2007/2015 Lansky et Phil Lerenard Tous droits réservés

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